• 未来中国房地产市场空间有多大?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-10-11  /  浏览:4621 次  /  


微信图片_20191011104430.png今年以来,在房地产融资大幅收紧、棚改货币化显著下降的大背景下,房地产市场降温。7月30日,中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要求落实房地产长效管理机制,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。

我们认为,当销售回归自住需求,房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。未来房地产市场有多少自住需求?整体市场的销售中枢是多少?哪些区域和城市更具市场潜力?

      摘要

1、六大因素支撑我国房地产中长期市场空间


第一,城镇化推进,大量农村人口持续进城。2018年我国常住人口城镇化率59.6%,仅相当于1868年的英国,1910年的德国,1945年的美国,1958年的日本。我国城镇化仍处于快速发展阶段,预计未来十年城镇化率年均提升1个百分点、年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。
第二,城市间人口迁移增加。2000-2015年城-城流动人口占全国流动人口比例从20.8%持续增加至37.9%。未来,城市间经济发展不平衡将推动人口持续从欠发达城市向较发达城市迁移。
第三,住房消费升级。一是观念升级。98年以前买公房,解决“有房住”问题。98年房改后住房消费商品化,满足便民化居住需求。进入21世纪,居民追求生活品质,住房消费持续升级,购买高品质商品房。二是区域升级,城市间由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级,城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。
第四,居住条件改善。一是住房质量改善空间大,根据2015年人口小普查,城镇家庭住房成套率仅85%,有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置业人口年龄中枢上移,住房改善需求增加、能力提升。20-60岁城镇主力置业人口总数在2045年以前稳定在5.5亿人左右,其中35-60岁改善需求年龄段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。
第五,经济增长带动居民住房消费。居民居住消费和经济发展水平匹配。1960-2008年的美国和2004-2018年的我国,居民居住消费/GDP分别稳定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。随着温饱问题解决,经济增长对住房消费带动力增强。1985至2018年,我国城镇居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%,居住支出占比从4.8%增加至24%。我国经济基数低增速快,增长空间大。2018年人均GDP不足美国1/6、日本1/4,6.6%的实际GDP增速位居世界前列。98年房改后住房消费20年匹配的是改革开放40年经济大发展,未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。
第六,家庭结构变化,规模小型化。2017年我国家庭户均人数2.99人,1-2人家庭户占比42.8%,分别较2004年减少0.25人、增加15.4个百分点。和德日英韩美均值2.36人、63.6%相比,我国家庭规模有进一步小型化空间。一是随着婚姻观念改变、成本提高和适婚人口性别比失衡,结婚率下降、离婚率上升,2018年全国结婚和离婚登记对数分别较2014年减少22.4%、增加22.7%。二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化,子女婚后自立门户,三代及以上大家庭数量减少,一代和两代户增加。
2、总量稳定,我国房地产市场仍有巨大潜力
六大因素产生三大自住房需求。一是城镇人口增长需求,受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求,受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求,受益于置业人口中改善群体占比提高,经济增长带动住房消费增加,住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。
2019-2030年,全国自住房需求年均11.7亿平,超过2013年全国商品住房销售面积11.6亿平。其中,2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平,相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。城镇常住人口增长、城市更新和居住条件改善需求分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中,城镇常住人口增长需求中99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城,仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长。城市更新需求在2019-2020年主要来自于棚改货币化安置;2021年开始以旧城改造为主,并随城市存量面积增长而持续增加。居住条件改善需求在未来十年持续增加,并从2020年开始成为最主要需求来源,市场进入改善时代。
3、区域分化,市场空间向一二线城市和主要城市群集中
2019-2030年,一线、二线、三四城市的年均住房需求分别为1.0、4.4、6.3亿平,占全国8.6%、37.5%、53.9%;与2012-2018年商品住房销售面积占比相比,分别提升4.4、提升4.4、下降8.8个百分点。其中,一线城市需求占比提升,主要受居住条件改善支撑。一是现有人均面积偏低,改善空间大;二是保障房供应增加,中低收入群体住房条件改善。二线城市需求占比提升,主要受益于常住城镇人口增加。35个二线城市相对于本省的经济-人口比平均1.6,经济发展水平和教育医疗等配套在省内具有绝对优势,持续吸引区域内三四线城市人口流入。三四线城市需求占比下降,一是由于人口净流出,2018年三四线城市的经济-人口比仅为0.76;二是因为需求漏损较多,新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高,存在大量带房入城现象。
2019-2030年,商品住房需求将集中在19大城市群。第一梯队包括长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6大城市群,年均需求1-2.1亿平,占全国8.7-17.7%。第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中8大城市群,年均需求0.26-0.56亿平,占全国2.2-4.8%。第三梯队包括哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄5大城市群,年均需求0.24亿平以内,占全国比重不高于2.1%。整体而言,全国住房需求分布有两个特征。第一,需求向重要城市群集中,地区分化显著。第一、二和三梯队城市群年平均需求分别为1.35、0.35和0.15亿平,占比11.5%、3.0%和1.3%。第二,需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群,从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队有2/3为东部沿海城市群;第二梯队有5/8为中部和西南部城市群;第三梯队全部为东北和西北部城市群。


风险提示房地产政策超预期收紧或放松,房地产市场超预期波动等


目录



1  房地产平稳发展新阶段,住房销售回归需求中枢

1.1  房地产进入提质降速的高质量发展新周期

1.2  “房住不炒”引导,销售回归自住需求中枢

 总量稳定,三大需求支撑下市场空间仍巨大

2.1  支撑未来十年房地产市场空间的六大因素

2.1.1  城镇化:城镇化率持续提升

2.1.2  人口迁移:城市间人口迁移增加

2.1.3 住房消费升级:观念、区域和品牌三层次升级

2.1.4  住房质量:居住条件改善

2.1.5  经济增长:带动居民住房消费持续增加

2.1.6  家庭因素:家庭结构变化,规模小型化

2.2  测算我国未来房地产市场空间

2.2.1  6大因素支撑下的三类自住需求

2.2.2  方法与数据

2.2.3  测算结果:市场空间稳固十年以上

3  区域分化,需求向一二线城市和主要城市群集中

3.1  需求向一二线城市集中

2.1.1  测算结果

2.1.2  区域分化成因

3.2  需求向主要城市群集中

3.2.1  测算结果

3.2.2  区域分化成因


正文

 



1  房地产平稳发展新阶段,住房销售回归居住需求

1.1  房地产进入提质降速的高质量发展新周期

我国房地产市场已过总量持续快速扩张的高增长阶段,进入提质降速、平稳发展的新阶段。


从供给端看,一是房地产投资高峰期已过。2015年以来,房地产开发投资增速从两位数高增长逐渐回归10%左右平稳增长,若扣除土地购置费,开发投资于2018年首次出现负增长。二是我国存量住房套户比在2018年已达1.09,基本告别住房短缺;但住房质量仍有较大提升空间,根据2010年全国人口普查数据,存量住房中商品房套数仅占40.7%, 1999年以前修建的住房占比高达41.4%。

微信图片_20191011104704.png

从需求端看。一方面,主力置业人口数量告别高增长,20-59岁的主力置业人口增速从2008年开始明显回落,并在2014年开始出现小幅负增长。另一方面,主力置业人口中改善需求人群占比增加。35-59岁人口在主力置业人口中占比曾在1995-2009年明显提升,但彼时尚处于房改后住房需求集中释放时期,套户比不足1,各年龄段均存在大量首次置业现象。而2014年以来, 35-59岁人口占主力置业人口比重再次进入持续上升通道,此时套户比已达到1.07,表明追求居住品质的改善需求人群占比增加。

微信图片_20191011104852.png


1.2  “房住不炒”引导,销售回归自住需求中枢

在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下,未来房地产市场销售将回归居民自住需求中枢。

第一,棚改货币化安置红利逐步退出。2014年起棚改货币化安置比例大幅提升,我们测算,2014-2018年棚改货币化安置共拉动商品房销售面积6.73亿平,占销售面积的9%。从2018年起,棚改货币化对房地产销售的拉动作用逐步降低。一是货币化安置比例降低。棚改融资方式由PSL支持下的棚改专项贷款转为棚改专项债,融资规模大幅减少,货币化安置比例随之降低。二是新开工减少。2019年棚改新开工套数285.3万套,比2018年实际新开工套数减少54.5%;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

微信图片_20191011105033.png

第二,2016年930调控以来已历时3年,在“房住不炒”指引下,房地产长效管理机制和住房制度改革快速推进。政策取得显著效果,市场回归理性、商品房销售回归居民自住房需求。

2016年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”,开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制,房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡,从全国一盘棋向因城施策过渡,从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。

2019年7月30日政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。明确未来住房制度和房地产政策基调。第一,未来住房制度将坚持住房的一个定位、探索完善市场和保障两个体系,回归解决居民住房问题。第二,房地产政策将在长效管理机制引导下,坚持一城一策,落实“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政府将有更大的决策权和更丰富的工具箱,承担地方主体责任;中央则完善市场的监测预警和考核评价机制,加强对“三稳”不到位的地方政府监督和问责。

image.png


2  总量稳定,三大需求支撑下市场空间仍巨大

我国住房市场已经走过全局性高增长阶段,进入总量稳定、高质量发展的新时代。城镇常住人口增长、居住条件改善和城市更新改造三大需求支撑十年以上的全国房地产市场空间。我们预测2019-2030年全国城镇自住房需求面积年均11.7亿平,高于2013年全国商品住房销售面积。其中,城镇常住人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求分别为5.2、0.7和6.7亿平,不考虑需求漏损,占总需求的44.4%、5.7%和57.1%。

三大自住房需求受六大因素支撑。其中,城镇人口增长需求受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。城市更新改造需求受益于住房质量提升和住房消费区域升级,搬出老旧城区住房和棚户区的居民购买商品房。居住条件改善需求受益于置业人口中改善群体占比提高,经济增长带动住房消费增加,住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。

image.png

2.1  支撑未来十年房地产市场空间的六大因素

2.1.1  城镇化:城镇化率持续提升,大量农村人口进城
改革开放以来,我国城镇化率以年均1.06个百分点的增速增长。我国城镇化仍处于快速发展阶段,未来十年将继续快速提升。根据联合国预测,未来11年我国城镇化率预计年均提升1个百分点,至2030年达到70.6%,年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。

image.png

第一,国际经验表明,城镇化率提升遵循诺瑟姆曲线规律,城镇化率30%以下、30%-70%和70%以上,分为平稳发展、快速发展和缓滞发展阶段。2018年,我国常住人口城镇化率为59.6%,仍处于快速发展区间。

第二,横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于1868年的英国,1910年的德国,1945年的美国,1958年的日本;无论是和发达国家相比,还是经济发展水平相似的发展中国家,如俄罗斯、巴西等相比,均有较大差距。

image.png

2.1.2  人口迁移:城市间人口迁移增加

区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。我国39个一二线城市2018年常住人口城镇化率和人均GDP相关系数高达0.88,31个省、自治区和直辖市的两个指标则相关系数达0.57。2000-2015年城-城流动人口占比从20.8%持续增加至37.9%。未来,人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群聚集。

image.png

2.1.3   $('#tousu').on('click', function(){ layer.open({ type: 1, title :'投诉举报', area: ['600px', '300px'], shadeClose: true, //点击遮罩关闭 content: $('#tousutip') }); });
帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
巴彦淖尔房产网
微信服务号:shuli158 手机服务热线:18647864322 18547835939
网站客服QQ:11169419 1362743480
蒙ICP备18000360号
  • 投诉类型:
  •  
  • 投诉内容:
  • 选填
  • 您的姓名:
  • *
  • 联系手机:
  • *
  • 验 证 码:
  • 验证码
  • 确认提交: