• 全国两会之后,我想告诉你几点买房建议!
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-06-09  /  浏览:2246 次  /  

不经意间,2020年几近过半,回顾近几个月的时光,只能总结为一个字:难!疫情的乌云下,打乱了全球经济发展的步调,也打乱了人们日常生活的节奏。好在5月全国两会,给了一针强心剂,“民生保卫战”彻底打响,地摊经济复活,街边巷尾燃起烟火,让人暖心。

在这其中,也一直引起人们注意的是,楼市一反常态,走出了独立行情。“小阳春”晚了,但没有缺席,一二线城市在刚需衬托下,部分区域有些疯狂,而三四线因为棚改离场,大多数沉默不语。未来楼市怎么走,2020年下半年还能买房吗?今天再来看一下两会中与房地产市场发展相关的部分,或许就能得到一些答案。

今年全国两会政府工作报告中关于房地产的内容,归纳起来主要有以下3点:

①深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

②坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

③完善便民设施,让城市更宜业宜居。

笔者认为,明确提出来的“城镇化”、“房住不炒”、“便民设施”3个关键字,以及相比往年消失的“棚改”、“房地产税”等关键词,值得探讨分析。


近5年的政府工作报告对比


一、城镇化


建议关注:都市圈、城市群是发展核心

深入推进新型城镇化,这个城镇化并不单单是指农民去城市里买房就是实现了城镇化,更多的是城镇居民自身的生产方式、生活方式、文明素质和社会权益所发生的重大变化,加强农村居民生活安置,由点到面实现新型城镇化。

今年的政府工作报告中,对区域的发展开始细化,而且很明确。

①加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。

②深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。

③推进长江经济带共抓大保护。

④编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。

⑤推动成渝地区双城经济圈建设。

⑥促进革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展。发展海洋经济。

从中可看出,都市圈依然是发展核心,特别是京津冀、粤港澳大湾区、长三角、黄河流域、成渝地区这几个纳入国家战略的重点区域,值得关注。

中心城市和城市群综合带动作用,房地产市场推进放在主要一、二线城市,各省会城市及周边县市的房地产发展将成重点,在中国主要经济带从南到北,单环渤海经济带,长三角经济带、南边的大湾区经济带,这里聚集着中国大约35%的人口、70%以上的GDP,这样的集中抱团式发展将会起到带动周边发展的作用。中心城市的发展必定会具备一定人口导入需求,只要合理解决人口就业、产业培育,就能为所在地的房地产市场提供稳定的刚需。

笔者认为,未来的房地产分化已经慢慢开始成为趋势,在城市选择上,不少业内人士给出了非常复杂的指标,有GDP,人口数量,地铁通车里程数,还有中小学生入学人数,更狠的还会列出详细的经济水平和产业结构等等。笔者建议,看人口净流入量、看本外币存款余额、看城市群规划三大方面,就会有一个大概的判断。

二、房住不炒

建议关注:不是房住不买!

房子是用来住的、不是用来炒的已经是老生成谈的问题,今年两会上再次提及,可以明确告诉大家,“房住不炒”可以说是中国房地产调控和政策的总纲,是长期不会变化的,会一直作为住房工作的总指导和总原则。

而且今年两会也再次明确“因城施策”,表明了后续中央会给地方楼市政策放松提供空间,毕竟目前整体楼市的交易情况还是比较弱的,预计两会后地方调控政策放松几率较大,但明显刺激需求端的政策估计依然不被允许。

“促进房地产市场平稳健康发展”,意思不难理解,今年房地产发展目标依然是“稳”字当头,目前部分热点城市投机炒作的依然较多,不少贷款资金继续流入房地产,这是后续值得关注的。

三、便民设施

建议关注:好地段的“老破旧”

这种提法过去比较少见,可以说城市的发展已不局限于房地产建设,反而开始强调宜居性,这其中就包括旧改和公共设施强化。

值得关注的是,今年老旧小区改造依旧会是重点发展工程,着重于提升居民的居住水平的改善,有利于提升社区基层综合水平。据统计,从目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况来看,预计全国老旧小区的改造将会带动近5万亿的投资,促进经济增长。

在此意义上,“老破旧”社区迎来了前所未有的改造契机,其价值必须重估。不过,政府的资金是有限的,很难做到雨露均沾,实践中具体改造谁,肯定会有个优先级。所以如果要购买“老破旧”物业,建议要记住这几个条件:大城市(三四线城市的老破旧尽量不要碰)、核心地段(核心地段往往象征着城市形象)、最好是带学位的老破旧。

四、消失的“棚改”

建议关注:投资三四线城市房产要慎重

和往年两会相比,今年关于棚改的信息没了踪影,众所周知棚改是三四线城市房价上涨的主要动因,2018年就已经开始逐渐收回棚改审批项目,到今年两会彻底不再提及,预测三四线以下的城市房价将会逐渐降温。

缺乏优质产业支撑,又在疫情的影响下,三四线本来就已经透支了部分购买力,再加上失去棚改的依托,购房者的观望情绪将会更加强烈,而且对于二手房市场也会是一个冲击,新房都卖不出去,更何况二手房呢!

不过对于地方来说,结束棚改,加速旧改,棚改的退出将会减少土地财政收入,但是旧改将会对这方面进行弥补,今年将会“新开工改造城镇老旧小区3.9万个”,对于老旧小区改造来说,将会带动诸如装修、保洁、家具等产业的消费,不过与棚改相比,产生的效益还是不能同日而语的。

五、未提及的房地产税

建议关注:信其有,不要盲目入市

和近两年的两会相比,今年也未提及房地产税。过也可能是因为在5月11日发布实施的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中已经提出“稳妥推进房地产税立法”,就不再把房地产税当做重点在两会中提及。

值得关注的是,4月13日晚住建部发文,全面采集楼盘信息,实现网签及时备案!构建房屋管理平台,推进全国一张网建设!从中可见,房地产权登记全国联网必将实现,这是开征房产税的前置程序。

房地产税已经连续三年稳妥推进中,根据观察和业内的声音,笔者认为,目前我国的房地产税法草案其实已差不多了,但由于疫情的影响,当前经济形势不明朗,所以会延期公布,要不然今年很可能就上会一读了。当然,虽然草案已差不多备好,但全面开征的话,预计还得两年的时间。

对于房地产税,普通大众比较关心的是:出台房地产税主要目的是什么,对房价会产生什么样的影响?

从目前的种种迹象来看,大多业内人士包括笔者本人认为:出台房地产税最主要的目的或许是用来代替土地财政,使其成为地方政府财政收入的主要来源,用以维持地方巨大的财政支出,以及解决地方债务问题;至于对房价的影响,从国际与国内出台房地产税的国家和城市(上海、重庆)来看,房地产税对房价的调控作用效果并不明显。当然也不可忽略的是,房地产税可能会带来短期情绪冲击。如果对多套房的持有者征收很高的税,也将会对整体房价产生较大影响。

综上来看,今年的房地产政策还是以稳为主,更多的侧重点可能会放到民生就业方面,不过在疫情的影响下经济形势可能会困难一点,不过国内经济环境会相对宽松,购房者需要抓住机会,看清形势,也不要盲目入市。


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