• 这个强二线,已经启动了!
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-04-30  /  浏览:4798 次  /  
年初做市场预判的时候,我给了今年一个非常核心的结论。


今年的行情主要是在二线城市。
 
在强二线城市中,有个非常特殊的存在,那就是——武汉。
 
去年疫情之下, 也让我们看到了这座英雄城市的韧性。当时市场非常悲观,很多人想当然的看衰武汉。但事实是,武汉不但挺过了疫情,楼市也一直非常坚挺。

疫情期间,我连续发了两篇对武汉的分析,看好武汉楼市,疫情根本不是武汉房价下跌的原因,正如去年疫情之下,很多城市房价还起势了一样。
 
今年以来,武汉楼市非常火。有一组数据:

2020年3月份,武汉只卖了74套房。而今年3月份,武汉竟然网签1万8千多套新房,跟2020就不比了,20191.3w套大增30%

二手房也不示弱,3月份中介接单接到手软,卖了9千多套房,比2月份猛增85%,创下近三年来最高。

量在价先,武汉的成交量反正是先起来了。

观察了近半年的数据,加上我和我的团队扎在武汉两周调研,我们发现:

武汉的楼市,已经启动了。


01


 武汉基本面
 
说武汉楼市前,先说下武汉的基本面。
 
看懂一个城市,你首先要从上往下理解这个城市在全国的定位。武汉的定位站在整个十四五战略下,就是是长江中游城市集群的大哥。
 
中国未来的经济发展动能在哪里?我认为还是在城市。
 
十四五之前,中国的首要目标是脱贫,脱贫主战场在农村,而从2021年的十四五开始,到2035年目标是实现基本现代化。这个目标要求中国经济必须保持中高速增长。

城市群,将发挥极大的作用。
 
马太效应的原理不会过时, 未来的中国城市形态,仍然以一二线城市为主,人口还是会集中到一二线,特别是高学历高素质的人才,这个趋势只会加剧,不会缩减。

可想而知,未来中国最好的经济、就业、教育、医疗等资源,都将集中在发达城市群里。

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所以,我一直都是建议大家,能来一线去一线,不去一线就去二线。至少你要往这五个城市群走。

这五大城市群将来会有源源不断的利好,各种政策倾斜。

在城市群的虹吸效应下,武汉显然是中部崛起的领头羊。

也就是在这样的背景之下,武汉才敢提出要做到2000万人口的超级大城市,这意味着,武汉未来还要吸纳900万人才落户。
 
除了国家大发展给与武汉的站位,这一个1100万人口,1.6万亿GDP的超级城市,其实力哪怕在新一线城市里面也是佼佼者:
 
首先,武汉是当无愧的科教中心

武汉的高校数量全国第二,83所大学, 仅次于北京,这样会给武汉吸引每年近百万在校大学生。谁拥有年轻人,谁就拥有未来。
 
其次,武汉的产业也在不断有新的突破。
 
作为老牌的工业重镇,武汉近十年从来没有离开过GDP前十强的城市榜单。

除了传统产业,近些年也不断引入新型科技产业:

包括以烽火普天为首的中国最大光通信研究基地
有华为中部研发中心,小米第二总部
有新思科技, 长江存储、武汉新芯等等半导体集群产业军团
有海康威视,长江动力,国药,富士康, 猿辅导等等一批科技,医药,互联网公司。 

 

这么一个在产业,教育,人口规模都有的城市,没有理由不看好。

更重要的一点是,武汉的房价真心不贵。

1W多还可以买在三环内,3W的价格除了滨江板块,学区房, 三镇核心区,几乎买遍90%的武汉。


02


武汉楼市

我们回顾2020年的武汉楼市, 整体的武汉二手房均价是非常平稳的.
 

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从量上看,武汉是一个供应绝对充足的市场,大武汉不是白叫的。2020年武汉卖了20万套新房,这个数据相比2019年的20.9W持平。
 
今年新房的库存量够卖,去化周期12个月,不多也不少,反正大武汉不缺房子。

但是,今年以来,武汉的行情简直太好了。会比去年卖得更好,成交会非常活跃。成交量自然会带动价格。

我也查了土拍数据,去年的土拍十分火爆, 地王一个接一个,不断有面粉价格创新高。其中汉口滨江地王楼面价高达3W+,创下武汉单价地王纪录,非常疯狂。
2020除了土地成交金额创新高,疫情期间出让的近160宗地块,居然有56宗产生溢价,占比35.0%
开发商态度也是一个侧面反映,TOP50强房企纷纷在武汉布局拿地,导致去年土拍无一流拍,对武汉市场十分有信心。

面粉Z,面包就会有上Z预期。
 
我们这次在调研的时候,有两类市场已经Z的最多:

首先是学区房,学区房是目前武汉这一轮上浮最多的,去年行情就已经开始了,我这两年在公众号反反复复,不厌其烦,一直唠叨学区房是硬通货的道理,这在绝大多数城市都是适用的 ,听进去的估计已经受益了。

其次是光谷,以及核心板块, 比如武昌核心区,从去年下半年,特别是春节后,去化非常好, 光谷上扬的幅度大一些,武汉核心区要看板块,也有启动迹象。
 
这次在武汉的市场调研的结果,简直跟我们年初给的楼市预判和建议基本吻合。

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(取自樱桃大房子 2月份推文)
 
所以,对于一个大供应市场,一定是找准他的结构性矛盾来下手。

武汉绝对是可以买的,但是要买对


03

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